Acheter les murs de mon cabinet en SCI
La SCI achète le local, votre cabinet lui verse un loyer. Combien ça vous coûte chaque mois, et que vous reste-t-il à la revente ? Comparaison SCI à l'impôt sur le revenu (IR) et SCI à l'impôt sur les sociétés (IS).
Le local
Souvent 7 à 8 % dans l'ancien, selon le département : demandez au notaire
Doit correspondre au prix du marché pour un local équivalent
Taxe foncière, copropriété, assurance propriétaire, frais bancaires
Vous
Recettes − charges hors loyer, avant cotisations sociales
Les revenus du conjoint ne sont pas pris en compte.
Hypothèses avancées▾
Estimation : remplacez par vos devis
Bilan obligatoire : expert-comptable quasi indispensable
Rien n'est conservé. Tous les calculs se font dans votre navigateur : les montants que vous saisissez ne sont ni envoyés, ni enregistrés, ni visibles par OrthoFin. Fermer la page efface tout.
1. Le loyer, côté cabinet
C'est la même chose que vous louiez à la SCI ou à un propriétaire extérieur. Moins de cotisations CARPIMKO veut aussi dire un peu moins de droits à la retraite.
2. La SCI, la première année
Emprunt de 211 000 € sur 20 ans : 1 224 €/mois.
| Année 1 | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Loyer reçu | 13 200 € | 13 200 € |
| Charges et comptabilité | −2 900 € | −4 000 € |
| Intérêts d'emprunt | −7 267 € | −7 267 € |
| Amortissement du local | non | −6 545 € |
| Résultat imposable | 3 033 € | 0 € |
| ImpôtIR : votre barème + 17,2 % de prélèvements sociaux · IS : 15 % puis 25 % | −1 432 € | −0 € |
| Remboursement du crédit (capital + intérêts) | −14 685 € | −14 685 € |
| Ce que vous ajoutez de votre poche chaque mois | +485 € | +457 € |
À l'IR, l'amortissement n'existe pas : vous pouvez être imposée alors que la SCI ne vous rapporte rien en trésorerie, car le capital remboursé n'est pas déductible.
3. Revente dans 20 ans
| À la revente | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Prix de vente estimé | 269 371 € | 269 371 € |
| Crédit restant à rembourser | 0 € | 0 € |
| Plus-value taxableIS : calculée sur la valeur après amortissements (100 100 €) | 23 371 € | 168 417 € |
| Impôt sur la plus-value | −3 469 € | −37 854 € |
| Impôt pour sortir l'argent de la SCIIS : flat tax 31,4 % sur ce qui dépasse vos versements | aucun | −40 997 € |
Enrichissement net = ce que vous récupérez après revente et impôts − tout ce que vous avez mis de votre poche. Si vous restiez locataire, vous paieriez le même loyer sans rien posséder à la fin.
Argent versé de votre poche, cumulé
Apport compris, avant revente. À l'IS, les excédents restent bloqués dans la SCI.
Ordre de grandeur, pas un conseil. Hypothèses : vous détenez 100 % de la SCI ; bénéfice du cabinet constant ; déficits reportés sur les années suivantes (sans imputation sur le revenu global, donc prudent) ; travaux traités comme des travaux d'amélioration, non déductibles des revenus fonciers ; frais d'acquisition et travaux amortis avec le bâti à l'IS ; plus-value à l'IR avec abattements pour durée de détention et forfaits frais (7,5 %) et travaux (15 % après 5 ans) ; pas de rendement de l'argent placé ailleurs ; TVA non traitée. L'option pour l'IS est irrévocable passé 5 ans. Faites valider le montage par un notaire et un expert-comptable avant de signer.
Questions fréquentes
C'est quoi, une SCI, pour une orthophoniste ?▾
Une société civile immobilière : une société qui détient un bien immobilier. Elle achète le local, et votre activité libérale lui verse un loyer, comme à n'importe quel propriétaire. L'orthophonie reste exercée en libéral, en dehors de la SCI : la SCI ne porte que les murs.
La SCI fait-elle baisser mes impôts ?▾
Pas par magie. Le loyer réduit votre bénéfice libéral, donc vos cotisations et votre impôt, mais il devient un revenu pour la SCI, imposé à son tour. L'intérêt réel est ailleurs : payer un loyer qui rembourse un bien que vous possédez, plutôt qu'un loyer versé à un tiers.
SCI à l'IR ou à l'IS : quelle différence ?▾
À l'IR (par défaut), le résultat de la SCI s'ajoute à vos revenus et subit votre barème plus 17,2 % de prélèvements sociaux ; à la revente, la plus-value bénéficie d'abattements pour durée de détention (exonération d'impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans). À l'IS, la SCI amortit le local, ce qui réduit fortement l'impôt pendant la détention, mais la plus-value à la revente est calculée sur la valeur après amortissements, sans abattement, et sortir l'argent de la SCI coûte ensuite la flat tax.
Peut-on revenir en arrière après avoir choisi l'IS ?▾
L'option pour l'IS peut être révoquée pendant les cinq exercices qui suivent celui au titre duquel elle a été exercée. Au-delà, elle devient irrévocable. C'est un choix à faire avec un expert-comptable.
Faut-il forcément une SCI pour acheter son cabinet ?▾
Non. Acheter en nom propre est plus simple et moins coûteux en frais de gestion. La SCI devient intéressante si vous achetez à plusieurs (associées, conjoint), si vous voulez séparer l'immobilier de l'activité, ou préparer une transmission. Ce simulateur ne traite pas l'achat en nom propre, dont les règles fiscales sont différentes.
Mes données sont-elles enregistrées ?▾
Non. Tous les calculs se font dans votre navigateur : rien de ce que vous saisissez n'est envoyé ni conservé.
Approfondir : SCI pour son cabinet d'orthophonie : bonne idée ou nid à complications ?